การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียสำหรับชาวต่างชาติใน 7 ขั้นตอน

คุณไม่ใช่พลเมืองเซอร์เบียแต่สนใจที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียใช่หรือไม่ หรือต้องการทราบว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียเป็นไปได้หรือไม่ มีขั้นตอนและค่าใช้จ่ายอย่างไร? เราตัดสินใจที่จะให้คำตอบสำหรับคำถามที่พบบ่อยสำหรับลูกค้าต่างประเทศของเรา

1) ตรวจสอบว่าพลเมืองของประเทศของคุณมีสิทธิ์ได้รับอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียหรือไม่

คุณได้ตัดสินใจที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียหรือไม่? สิ่งแรกที่ต้องทำคือตรวจสอบว่าพลเมืองในประเทศของคุณมีสิทธิ์ได้รับทรัพย์สินในสาธารณรัฐเซอร์เบียหรือไม่และอยู่ภายใต้เงื่อนไขใด

คุณต้องตรวจสอบว่ามีข้อตกลงทวิภาคีสรุประหว่างประเทศของคุณและสาธารณรัฐเซอร์เบียที่ควบคุมปัญหาการได้มาซึ่งทรัพย์สินของคนชาติของประเทศนั้นในประเทศอื่นหรือไม่ ในกรณีที่ไม่มีข้อตกลงดังกล่าวมีความจำเป็นต้องตรวจสอบว่าการแลกเปลี่ยนที่เกิดขึ้นจริงระหว่างประเทศได้รับการสรุป

ควรเน้นว่าการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั้นสงวนไว้สำหรับพลเมืองเซอร์เบียเท่านั้น ข้อยกเว้นคือความสามารถของพลเมืองสหภาพยุโรปในการซื้อที่ดินเพื่อเกษตรกรรมโดยมีเงื่อนไขที่จำกัดมาก

หากคำตอบเป็นไปในเชิงบวก และคุณในฐานะชาวต่างชาติอาจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบีย คุณควรดำเนินการในขั้นตอนต่อไป ซึ่งก็คือการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสม ตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ บรรลุข้อตกลงด้านราคา และย้ายไปสู่การรับรู้

หากพลเมืองในประเทศของคุณไม่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียได้ คุณสามารถเอาชนะอุปสรรคนี้ได้ด้วยการจัดตั้งบริษัทในเซอร์เบีย ตามที่อธิบายไว้ในรายละเอียดเพิ่มเติมในบล็อกโพสต์ การจัดตั้งบริษัทในเซอร์เบียใน 7 ขั้นตอนนิติบุคคลต่างชาติและบุคคลธรรมดาสามารถจัดตั้งบริษัทได้โดยไม่มีข้อจำกัดใดๆ ไม่เพียงแค่นั้น แต่ชาวต่างชาติยังสามารถจัดตั้งยานพาหนะวัตถุประสงค์พิเศษที่เกี่ยวข้องกันด้วยความตั้งใจที่จะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อเกษตรกรรมผ่านนิติบุคคลในประเทศ

2) ตัดสินใจเกี่ยวกับทรัพย์สินและดำเนินการตรวจสอบสถานะ

หลังจากที่คุณได้พบทรัพย์สินที่ถูกต้องแล้ว คุณจำเป็นต้องดำเนินการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์ เราหมายถึงอะไรโดยนี้? นอกจากจะไปลงพื้นที่และตรวจสอบทรัพย์สินแล้ว ยังจำเป็นต้องดำเนินการตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของทรัพย์สิน ตรวจสอบว่ามีภาระผูกพัน จำนอง คำอธิบายเกี่ยวกับทรัพย์สิน ฯลฯ หรือไม่ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหามากมาย ในประเทศเซอร์เบีย โดยเริ่มจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในเซอร์เบียที่ยังไม่ได้จดทะเบียนใน Real Estate Cadaster ให้กับทรัพย์สินที่สร้างขึ้นโดยไม่ได้รับอนุญาตจากหน่วยงานผู้มีอำนาจ ทรัพย์สินที่อาจมีข้อพิพาท เป็นต้น ด้วยเหตุนี้จึงควรระมัดระวังในการเลือกทรัพย์สินและดำเนินการ ความขยันเนื่องจากของคุณ

ในเซอร์เบีย มีเพียงทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ได้รับการฝึกอบรมอย่างมืออาชีพเพื่อให้คำแนะนำในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบีย

3) ร่างข้อตกลงการจัดซื้อ

นอกเหนือจากการตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายและตามข้อเท็จจริงของทรัพย์สินในเรื่องนี้แล้ว คุณต้องมีทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ทำงานในสำนักงานกฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์ในขั้นตอนต่อไป – การร่างข้อตกลงการซื้อ เมื่อคู่กรณีตกลงราคา วิธีการชำระเงิน และกำหนดเส้นตายในการโอนทรัพย์สิน ทนายความจะใส่ความประสงค์ของผู้ขายและผู้ซื้อลงในกระดาษ ทนายความยังจัดการวิธีการโอนเงินเพื่อซื้อ

4) การแสดงความเคารพต่อ Notary Public

หลังจากที่ภาคีคู่สัญญาได้ทำข้อตกลงตามเงื่อนไขทั้งหมดแล้ว จำเป็นต้องจองการรับรองและรับรองข้อตกลงต่อหน้า Notary Public โนตารีพับลิคมีอำนาจถ้าที่ตั้งของพวกเขาอยู่ในพื้นที่ของทรัพย์สินในเรื่อง ภาคีคู่สัญญาลงนามในข้อตกลงที่ร่างขึ้นโดยทนายความและ Notarial Clause ในการยืนยันเอกสารต่อหน้า Notary public อย่างไรก็ตาม โปรดทราบว่าในขณะนั้นผู้ซื้อยังไม่ได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินที่เป็นปัญหา

5) ชำระราคาซื้อและโอนทรัพย์สิน

ผู้ซื้อจ่ายราคาซื้อที่ตกลงกันไว้และผู้ขายโอนทรัพย์สินในอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อ การชำระเงินตามราคาซื้อจะกระทำโดยการโอนเงินจากบัญชีของผู้ซื้อไปยังบัญชีของผู้ขาย การโอนการครอบครองจะดำเนินการเมื่อผู้ขายอนุญาตให้ผู้ซื้อเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์และจัดเตรียมการโอนคีย์

6) ขั้นตอนก่อนการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์

หลังการรับรองงานของคุณยังไม่สมบูรณ์เพราะชาวต่างชาติต้องยื่นคำขอจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในทะเบียนสาธารณะ สาธารณรัฐอำนาจ Geodeticซึ่งมีหน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์รับผิดชอบการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในอาณาเขตของ RS ผู้ซื้อจึงจำเป็นต้องยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิการเป็นเจ้าของต่อผู้รับผิดชอบด้านอสังหาริมทรัพย์ หน่วยงานที่มีอำนาจของ Real Estate Cadaster ออกคำตัดสินซึ่งอนุญาตให้จดทะเบียนสิทธิความเป็นเจ้าของในทรัพย์สินที่ซื้อและสรุปขั้นตอนการได้มาซึ่งทรัพย์สิน กล่าวอีกนัยหนึ่งเฉพาะเมื่อการตัดสินใจของ Cadaster อสังหาริมทรัพย์ที่อนุญาตให้จดทะเบียนสิทธิการเป็นเจ้าของในนามของผู้ซื้อกลายเป็นที่สิ้นสุดผู้ซื้อจะกลายเป็นเจ้าของ

7) ภาษีและค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

หลังจากการสรุปข้อตกลงและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์แล้ว กิจกรรมอื่นๆ ควรมาพร้อมกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบีย คุณจะถูกเรียกเก็บภาษีการโอนสิทธิ์เด็ดขาด ผู้ขาย (ในฐานะผู้เสียภาษี) ยื่นแบบแสดงรายการภาษีภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับการรับรอง – การทำข้อตกลงกับ Notary public อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ สถานการณ์ทั่วไปที่มากกว่าคือคู่สัญญาตกลงให้ผู้ซื้อจ่ายภาษี ดังนั้นข้อตกลงดังกล่าวจึงระบุว่าผู้ซื้อจะจ่ายภาษีการโอนสิทธิสัมบูรณ์ แม้ว่าผู้ขายควรจ่ายภาษีตาม กฎหมาย

อัตราภาษีคือ 2.5% ของมูลค่าตลาด หากสัญญากำหนดราคาที่สูงกว่าราคาตลาด ภาษีจะถูกคำนวณตามราคาที่ตกลงกันไว้ มูลค่าตลาดได้รับการประเมินโดยการบริหารภาษีที่มีความสามารถ

นอกเหนือจากภาษีการโอนสิทธิสัมบูรณ์ซึ่งจ่ายเพียงครั้งเดียวระหว่างการซื้อทรัพย์สินแต่ละแห่ง คุณจะต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีจากภาษีทรัพย์สินด้วย ภาษีทรัพย์สินถูกกำหนดตามการตัดสินใจประจำปีและชำระเป็นรายไตรมาส อัตราภาษีอยู่ที่ 0.4% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงถึง 10 ล้านดีนาร์ ในขณะที่เพิ่มสูงขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่ามากกว่า

เพื่อให้ขั้นตอนทั้งหมดของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียในฐานะชาวต่างชาติเสร็จสมบูรณ์ จำเป็นต้องทำการเปลี่ยนแปลงเจ้าของบัญชีกับบริษัทที่มีอำนาจ (เช่น ไฟฟ้า น้ำประปา ฯลฯ)

ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบีย – สรุป 7 ขั้นตอน

คำถามที่พบบ่อย

ค่าใช้จ่ายด้านผู้ซื้อในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียเป็นเท่าใด

ค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเซอร์เบียขึ้นอยู่กับมูลค่าของทรัพย์สิน ยิ่งมูลค่าสูง ต้นทุนก็ยิ่งสูงขึ้น

นอกจากราคาซื้อและค่าธรรมเนียมการโอนเงินผ่านธนาคารแล้ว ค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อต้องคำนึงถึงในการโอนกรรมสิทธิ์จริงมีดังนี้

• ภาษีการโอนสิทธิสัมบูรณ์: 2.5% ของมูลค่าตลาดของทรัพย์สิน
• ค่าทนาย
• ค่าธรรมเนียมการรับรอง-รับรองความตกลงต่อหน้าโนตารีพับลิค
• ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สิน

เอกสารใดบ้างที่จำเป็นในการซื้ออพาร์ทเมนต์หรือซื้อบ้านเพื่อขายในเซอร์เบีย

บุคคลธรรมดาจะต้องจัดเตรียมเอกสารส่วนตัวของทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ บุคคลธรรมดาจากต่างประเทศจะต้องส่งหนังสือเดินทาง ในขณะที่นิติบุคคลต่างประเทศจะต้องส่งสำเนาจากทะเบียนนิติบุคคลธุรกิจที่มีอำนาจ ซึ่งจะต้องได้รับการรับรองอย่างถูกต้องหรือส่งมาพร้อมกับ Apostille (ยกเว้นในกรณีที่ออกโดยหน่วยงานที่มีอำนาจของ ประเทศที่เซอร์เบียได้ลงนามในข้อตกลงทวิภาคีเกี่ยวกับการยกเลิกความจำเป็นในการทำให้เอกสารต่างประเทศถูกต้องตามกฎหมาย) และรับรองโดยล่ามของศาล นอกจากนี้ ก่อนการลงนามในสัญญาต่อหน้าทนายความ ควรยื่นเอกสารยกอสังหาริมทรัพย์จากผู้รับผิดชอบด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีอำนาจสำหรับทรัพย์สินที่เป็นเรื่องของข้อตกลง ซึ่งพิสูจน์ความเป็นเจ้าของของผู้ขาย นอกจากนี้,ทรัพย์สินพิเศษหรือสินสมรส

การแลกเปลี่ยนแบบใดที่ใช้เมื่อได้ทรัพย์สินในสาธารณรัฐเซอร์เบียผ่านการโอนระหว่าง vivos และการแลกเปลี่ยนแบบใดผ่านการโอน mortis causa?

กฎหมายไม่ได้ควบคุมปัญหานี้ แต่เริ่มจากจุดที่ไม่จำเป็นต้องมีการตอบแทนตามสัญญา (การทูต) กับต่างประเทศ แต่ในทางปฏิบัติก็เพียงพอที่จะให้ใบอนุญาตแก่พลเมืองของสาธารณรัฐเซอร์เบีย เพื่อให้ได้มาซึ่งทรัพย์สินในอาณาเขตของต่างประเทศนั้น (ตอบแทนจริง)

ในทำนองเดียวกัน ชาวต่างชาติอาจได้รับมรดกอสังหาริมทรัพย์ในอาณาเขตของสาธารณรัฐเซอร์เบียบนพื้นฐานของการมีอยู่ร่วมกันตามข้อเท็จจริง ในขณะที่ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในกระบวนการนี้อาจพิสูจน์ได้ว่าตรงกันข้าม